En vue d’acheter une maison, nous avons signé un compromis de vente et allons signer l'acte définitif dans deux semaines.

Le problème est que le propriétaire actuel semble vouloir se rétracter, en effet nous savons qu’il vend pour des raisons financières, donc à contrecœur.

Le bien avait été mis en vente dans plusieurs agences, mais il l’est toujours dans certaines et à un prix plus élevé que celui que nous avons offert.
Donc là nous avons quelques craintes, nous voulons réellement cette maison, donc nous avons déjà engagé des frais et surtout nous avons déjà donné notre préavis pour l'appartement que nous occupons actuellement !

D’où notre question : Le vendeur peut-il changer d'avis entre le compromis et l'acte ?

Commentaires :

- Il le peut mais à ces frais.
Normalement dans tout compromis de vente qui se respecte, l'acheteur a versé au notaire de 5 à 10% du prix.
Le notaire du vendeur s'il se rétracte doit rembourser l'acheteur de ce montant (ce qui est évidemment normal) et l'indemniser par un montant similaire.

- Un vendeur qui signe un compromis de vente ne peut se rétracter .
Alors 2 options possibles ,
L'acquéreur consent à une indemnité grossomodo à 10 % de la valeur du bien, le vendeur paye , on déchire le compromis et c'est terminé .
2 ème option, l'acquéreur persiste dans son achat et contraint la vendeur à une vente forcée , la décision du tribunal faisant office d'acte authentique .........

- Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif.
Le vendeur et l'acheteur s'entendent sur la vente d'un bien immobilier et ne pourront renoncer à l'acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise.
En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur.
Si l'acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l'accepter.
Par contre, l'acheteur conserve le droit de ne pas acquérir le bien. S'il renonce à la vente, il lui en coûtera le montant de l'indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur lors de la signature de la promesse de vente.
La promesse de vente est donc une formule moins contraignante pour l'acquéreur. Elle est également moins contraignante pour le vendeur, car il pourra envisager à nouveau la négociation de son bien (après avoir encaissé l'indemnité d'immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.

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Dans le cadre d'une vente à découvert, une banque ou un prêteur hypothécaire accepte d'accepter une somme inférieure au montant du prêt hypothécaire en cours pour la vente d'une maison et absorbe la perte. Vous ne pouvez pas simplement décider de vendre votre maison à découvert, à moins que vous ne soyez prêt à rembourser le montant restant au prêteur de votre poche. Vous devez plutôt obtenir l'approbation de votre prêteur pour proposer votre maison en vente à découvert. Les banques et les prêteurs hypothécaires ont des exigences différentes avant d'accepter une vente à découvert.

Difficultés financières

En général, les banques et les prêteurs hypothécaires n'envisagent d'autoriser la vente à découvert d'une maison que si le propriétaire éprouve des difficultés financières si extrêmes qu'une saisie pourrait être envisagée dans un avenir proche. En effet, il est souvent plus avantageux financièrement pour un prêteur d'accepter une perte sur une vente à découvert que de faire face à une saisie.

Soyez prêt à apporter la preuve de vos difficultés financières. Il s'agit d'une condition essentielle pour obtenir l'approbation de la vente à découvert par votre prêteur. Vous pouvez le faire en soumettant une lettre de difficultés qui explique franchement votre situation financière au prêteur. Vous devrez peut-être présenter une preuve de revenu sous forme de relevés bancaires et de talons de chèque de paie, ainsi qu'un état financier détaillé énumérant toutes vos dépenses, afin que le prêteur puisse déterminer si vous avez vraiment des difficultés à effectuer vos paiements hypothécaires chaque mois.

Défaut de paiement de l'hypothèque

Parfois, une banque ou un prêteur n'acceptera la vente à découvert d'une maison que si le propriétaire est en défaut de paiement, car cela montre aux prêteurs que la saisie n'est peut-être pas loin. Il est important de vérifier auprès de votre prêteur si tel est le cas.

Évaluation récente et/ou analyse du marché

On vous demandera probablement de fournir des documents sur la valeur actuelle de la maison. Pour ce faire, vous devrez peut-être faire évaluer votre maison. Dans certains cas, une banque ou un prêteur peut simplement accepter comme preuve une documentation écrite concernant les ventes récentes dans votre quartier de maisons comparables à la vôtre. Votre agent immobilier peut créer une analyse comparative du marché pour vous.

Lettre d'autorisation

Votre banque ou votre prêteur ne peut pas divulguer ou discuter de vos informations personnelles sans votre consentement écrit. Si vous travaillez avec un avocat spécialisé dans l'immobilier, vous devrez peut-être fournir une lettre autorisant le prêteur à discuter de votre situation avec d'autres parties. Si votre prêteur exige que votre avocat fournisse une déclaration de clôture estimative indiquant le prix que vous comptez recevoir et tous les frais associés à la vente, une lettre d'autorisation sera nécessaire.

Une vente à découvert consiste à vendre un bien immobilier, comme votre maison, pour un montant inférieur à celui de la dette liée à ce bien. Le plus souvent, cela signifie que vous vendez votre maison pour un montant inférieur à celui que vous devez à la banque pour l'hypothèque. Cela vous permet d'économiser de l'argent, mais cela peut nuire à votre crédit, et vous devez obtenir la coopération de vos prêteurs.

1 Additionnez toutes les dettes que vous devez sur votre maison. Cela comprend l'hypothèque principale, l'hypothèque secondaire, la marge de crédit et le prêt sur valeur domiciliaire.

2 Déterminez la valeur marchande de votre maison. Un agent immobilier local peut vous donner une réponse rapide, ou vous pouvez comparer votre maison aux prix de vente demandés pour des "comparables" ou "comps", qui sont des propriétés de taille et de disposition similaires dans votre quartier. Pour connaître les prix de vente exacts des comparables, vous pouvez vous rendre à la mairie de votre ville, où ils sont conservés dans les archives publiques. Il s'agit d'une ressource précieuse car les prix demandés sont souvent plus élevés que les prix de vente finaux, surtout lorsque les prix sont en baisse.

3 Ajoutez environ 6 % à la valeur marchande et 1000 à 2000 € de plus pour les frais de clôture. Si les 6 % + les frais de clôture + la dette totale que vous devez sur la maison sont inférieurs à la valeur marchande, cela signifie que vous devrez de l'argent à votre banque après la vente si vous vendez votre maison. Il vous manquera de l'argent pour rembourser la banque.

4 Faites des recherches et comprenez les dommages que vous subirez dans votre dossier de crédit. Une vente à découvert n'est pas aussi mauvaise qu'une saisie, mais elle constitue une marque noire sur votre crédit.

5 Calculez les économies après impôts que vous réaliserez sur la vente à découvert. L'argent que vous économisez (c'est-à-dire la dette que vos prêteurs effacent) lors d'une vente à découvert sera imposé comme un revenu. Cela signifie que vous devrez des impôts sur de l'argent que vous n'avez jamais gagné, bien que vous soyez (voir ci-dessous) en situation de difficulté financière.

6 Demandez à vos prêteurs/banques s'ils autorisent une vente à découvert. La plupart des prêteurs exigent que vous prouviez que vous avez des difficultés financières pour être admissible. Si vous avez les moyens de payer votre hypothèque, une banque ne vous laissera pas effectuer une vente à découvert et elle exigera que vous effectuiez vos paiements. Si vous avez plus d'un prêteur, ils doivent généralement tous autoriser la vente à découvert. Cela peut s'avérer difficile avec les seconds prêteurs, car ils n'obtiendront probablement rien, mais il vaut la peine de demander si tous les prêteurs peuvent travailler ensemble. Ils peuvent négocier ensemble une vente à découvert si leur seule autre option est une saisie de votre maison.

7 Si vos prêteurs autorisent une vente à découvert et si vous êtes satisfait de l'argent que vous économiserez (annulation de la dette) malgré l'impact sur les impôts et la cote de crédit, la vente à découvert est la solution idéale pour vous. Contactez un agent immobilier expérimenté dans les ventes à découvert pour vous aider.

Je suis intéressé par un appartement ancien sur la commune de ELNE (département 66 - Pyrénées Orientales) qui serait à rénover et je me pose quelques question sur les travaux qu'il y aurait à faire.

L'appartement de 40 m^2 possède une assez bonne distribution des pièces mais malheureusement n'a pas de salle de bain, mais juste une salle d'eau qui fait à peine 2 m^2 avec inclus à l'intérieur le ballon d'eau chaude, les toilettes ainsi que la colonne pour les eaux usées, bref une sorte d'aquarium avec une porte en fait. Cette pièce ne me convient vraiment pas et je souhaiterais l'agrandir, en faisant intervenir un artisan rénovation de Elne. Mon problème viens du fait que je ne connais pas quel sont les murs porteurs de cet appartement et je ne peux donc pas me faire d'idées sur les possibilités d'action.

En tapant sur les murs qui entour la pièce, j'ai pu m'apercevoir qu'ils avaient plus de consistance que les autres mais l'agent immobilier m'a dis que c'était à cause des tuyauteries, de plus l'immeuble étant ancien, il m'a dit qu'il ne pouvait pas me fournir de plan de celui-ci, je sais que ce n'est pas obligatoire, mais je voulais tout de même savoir si il existait un moyen d'obtenir ces informations avant l'achat de l'appartement, sans passer par un architecte ou un ingénieur béton à mes propres frais ?

J'ai pu lire sur divers forums que les murs porteurs était considérés comme appartenant à la copropriété, j'en conclus que le syndic de la copropriété ou l'Agence CENTURY 21 Carré d'As Immobilier à Elne , possède des informations sur les murs, mais peut être que je m'avance trop vite ? Si effectivement le syndic possède ces informations comment pourrais je les obtenir ?

J'aurais aussi une seconde question concernant cet fois ci le gaz. L'appartement disposé apparemment du gaz mais il a était supprimé pour des raisons encore inconnues. Actuellement on peut voir dans un coin de l'appartement un tuyau qui servait certainement à connecter une chaudière, à ma surprise ce tuyau n'était pas bouché, comment pourrais je connaitre l'endroit ou débouche ce tuyau ?

Commentaires :

- Un mur porteur se reconnait aisément quand on est un peu technique. Dans votre cas, je ferai appel soit à un professionnel même si cela coûte un peu soit à une connaissance qui est dans la partie.

C'est quand même étonnant que l'agent immobilier n'est pas pu répondre à vos questions, c'est l'abc de son job...

- Si l'immeuble est en copropriété, il y a donc obligatoirement un syndic qui le gère...

Et le syndic a l'obligation de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble en question...

Ce qui veut dire que ce carnet contient toutes les données techniques mis à jour pour toutes les interventions qui auront eu lieu sur l'immeuble depuis que ce carnet est obligatoire...

Ce qui veut dire que pour être intervenu sur l'immeuble, et pour quelque travaux que ce soit, le syndic aura donc les données techniques de l'immeuble afin de satisfaire à l'objet principale de son mandat de gestion de l'immeuble, à savoir veiller à sa conservation...

Donc, s'adresser tout simplement au syndic par l'intermédiaire de l'AI qui a le mandat de vente de l'appartement pour obtenir toutes les informations nécessaires...

De plus, vu le nombre de diagnostiques obligatoires à fournir, il est impossible que l'AI ne puisse donc aucunement fournir ce type d'information de base lors d'une vente, puisque pour les diagnostiques, notamment plomb, il est impératif de savoir en quoi sont faits les murs, porteurs ou non...

Donc, c'est gratuit, suffit de les demander si ces infos de base n'ont pas déjà été spontanément, comme elles auraient dû l'être, diffusées par l'AI.

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Crédit d’impôt pour la transition énergétique : Une nouvelle mesure pour inciter les particuliers à rénover leur logement

Le CITE est un crédit d’impôt est fixe, contrairement à l’ancien qui pouvait varier entre 15 et 25%.

C’est désormais 30% du budget engagé pour la rénovation énergétique d’un logement qui pourra être récupéré sous forme de crédit d’impôt. Autre changement important : il n’est plus nécessaire de réaliser un bouquet de travaux pour pouvoir en bénéficier.
Ainsi, vous pouvez prétendre à cet abattement dès lors que vous effectuez des travaux ou investissez dans des équipements qui vous permettront de faire baisser votre facture énergétique.

Crédit d’impôt rénovation : Qui est concerné par le CITE ?

Le CITE concerne les locataires et les propriétaires qui engagent des travaux de rénovation énergétique entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
Le crédit d’impôt de 30% sera calculé sur la base des dépenses engagées et ce jusqu’aux plafonds qui ont été définis. Pour un couple, ce plafond est fixé à 16.000 € et pour une personne seule à 8.000 €.
Ce montant est majoré de 400 € par personne à charge.
Il est important de noter qu’à compter du 1er janvier 2015, il devient obligatoire de faire appel à un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour réaliser les travaux si l’on veut bénéficier du CITE.

Quels sont les travaux concernés par le CITE ?

Non seulement le CITE est plus avantageux financièrement, mais les travaux concernés ont également été élargis. L’installation d’équipements de rafraîchissement des locaux par exemple donne désormais droit à ce crédit d’impôt.
En effet, les brasseurs d’air ou tout équipement permettant d’optimiser la ventilation d’un logement permettent de limiter le recours à la climatisation et donc de réduire la consommation énergétique.